Jak przygotować się do podpisania umowy deweloperskiej?
Podpisując umowę deweloperską, kupujący mieszkanie lub dom zobowiązuje się do zainwestowania relatywnie dużego kapitału. Z tego powodu warto się odpowiednio przygotować przed złożeniem podpisu na dokumencie. Uchroni to klienta przed nadużyciami ze strony nieuczciwych firm oraz zagwarantuje bezpieczeństwo transakcji.
Kupujący powinien dokładnie zweryfikować treść projektu umowy i w miarę możliwości skonsultować ją z kompetentnymi osobami o większym doświadczeniu. Przy zakupie mieszkania, zwłaszcza analizie dokumentów warto skorzystać z porad prawnika lub specjalistów z branży nieruchomości. Jeżeli kupujący zdecyduje się jednak na samodzielną analizę dokumentu, powinien zwrócić uwagę na szereg charakterystycznych punktów, które muszą znaleźć się w podpisywanej umowie.
Umowa deweloperska
Istotne jest, aby dokument w rzeczywistości nosił nazwę „umowa deweloperska”. Zdarzają się bowiem sytuacje, w których firmy przesyłają draft o innej zbliżonej nazwie, co powinno zwrócić uwagę kupującego. W takim przypadku szczególnie dokładnie należy zbadać zawartość dokumentu. Najistotniejszym punktem umowy deweloperskiej podczas sprzedaży mieszkania jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania określonej nieruchomości oraz przeniesienie prawa własności wyodrębnionego lokalu na osobę kupującą. W umowie deweloperskiej powinien być dokładnie opisany konkretny lokal, którego właścicielem stanie się nabywca. Nie może być mowy o wpisach ogólnych, bo kupując po prostu mieszkanie w Krakowie, może okazać się, że nabywca nie kupił żadnego mieszkania w tym mieście. Dokument powinien zawierać dokładny adres umożliwiający zlokalizowanie konkretnej nieruchomości.
Podpisując umowę pozbawioną zapisu dotyczącego przeniesienia własności czy adresu nieruchomości, klient nieświadomie godzi się przekazać pieniądze bez otrzymania gwarancji, iż wybudowana nieruchomość ostatecznie trafi w jego ręce. Umowę deweloperską powinno podpisać się zgodnie z ustawą w formie aktu notarialnego. Dla inwestycji, które zostały rozpoczęte przed wejściem w życie ustawy, możliwa jest również forma umowy cywilno-prawnej. Wiele osób uznaje, że podpisanie umowy u notariusza gwarantuje bezpieczeństwo podpisywanego dokumentu. Należy tutaj zaznaczyć, że notariusz nie ma obowiązku ingerowania w treść umowy deweloperskiej i punktowania klauzul niekorzystnych dla klienta, o ile są one zgodne z prawem. Oczywiście, kupujący może poprosić notariusza o ocenę dokumentu i wyjaśnienie implikacji prawnych nieściśle sformułowanych punktów.
Co powinna zawierać umowa?
Konstrukcję i kształt umowy deweloperskiej zawiera ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Akt prawny dokładnie precyzuje, jakiego rodzaju treści powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Do charakterystycznych punktów należą: opis stanu prawnego zbywanej nieruchomości oraz dokładnie określona cena sprzedaży. Ważne jest również, aby umowa opisywała w miarę szczegółowo wygląd sprzedawanej nieruchomości.
W przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego istotnymi informacjami będą:
- powierzchnia użytkowa,
- opis układu funkcjonalnego mieszkania (najlepiej wraz z rzutem),
- technologia budowy oraz standard wykończenia.
Im większa liczba szczegółów zostanie zawarta w podpisywanej umowie, tym wyższy będzie poziom bezpieczeństwa podmiotu kupującego. Obowiązkowo w umowie deweloperskiej powinny się także znaleźć oświadczenia klienta odnośnie zapoznania się z prospektem informacyjnym. Nakreślone muszą zostać także metody kontaktu dewelopera z nabywcą.
W umowie deweloperskiej wyszczególnić należy konkretne terminy i zasady płatności poszczególnych rat. Podsumowując, klient powinien przede wszystkim zwracać uwagę na wszelkie nieścisłości oraz kłaść nacisk na doprecyzowanie poszczególnych punktów podpisywanej umowy.
Kwestie takie jak:
- przeniesienie własności mieszkania,
- szczegóły dotyczące terminów przekazania lokalu,
- zasady płatności poszczególnych rat,
- skala zobowiązań dewelopera w zakresie technologii i standardu wybudowanej nieruchomości
powinny zostać zawarte w podpisywanym przez klienta dokumencie.
Ważne z punktu widzenia klienta jest również, aby w umowie nie znajdowały się klauzule niedozwolone. Przykładem takiego zapisu jest np. podniesienie ceny mieszkania z tytułu zmieniającej się stawki VAT. Listę tego typu niekorzystnych zapisów systematycznie uzupełnia UOKiK.
Opracowanie: Gethome.pl – portal nieruchomości na sprzedaż i wynajem
